原標題：WeWork撤回招股書 創始人只領1美元薪水上市連漲60天才能套現

　　北京時間8月14日晚，在秘密提交招股書8個月后，WeWork正式公開了招股書。招股書一公開，關于WeWork的真實運營數據就有據可查了。

　　關于融資計劃，WeWork的母公司“The We Company”計劃通過IPO股權融資10億美元，同時還將通過信貸借款等債權方式融資60億美元，合計計劃融資70億美元。

　　WeWork招股書顯示，截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬名會員，在全球29個國家的111個城市擁有528個分支機構。其中，52.7萬名會員來自于多個行業，其中38％來自全球財富500強企業。

　　此外，WeWork預計員工人數超過500人的企業會員將繼續成為其增長最快的會員類型，目前企業會員占WeWork會員總數的40％。

    在招股書中，WeWork將自己定義為“新興成長型公司”，因此，WeWork可以享受一些披露豁免以及利用延長的過渡期來遵守新興成長型公司可用的新會計準則或修訂后的會計準則。

    此外，WeWork向第一個門店的會員發放了WeWork A類普通股的優先認股權證，這些認股權證可在2025年7月31日之前的任何時間以每股13.12美元的行使。

　　投中網-PropTech研習社翻閱招股書發現：

　　1、四年累計虧損超40億美元

　　WeWork自成立以來連年虧損，2016年，2017年和2018年的營業收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利潤分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元，2019年上半年，WeWork營業收入為15.35億美元，凈虧損 9.04億美元，而去年同期的營業收入為7.64億美元，凈虧損 7.23億美元。2019年上半年，WeWork實現營業收入翻倍，凈虧損同比有所收窄。

　　招股書顯示，WeWork累計凈虧損主要來自于門店擴張需要大量的資金。2016年、2017年和2018年WeWork的門店運營費用分別為4億美元、8億美元和15億美元，2019年上半年，WeWork的門店運營費用高達12億美元，而去年同期的運營費用僅為6億美元。

　　此外，WeWork認為在短期內其凈虧損占收入的百分比可能會增加，并將繼續絕對增長，WeWork無法預測未來能否實現盈利。

　　2、租金增長迅速，2019年租金收入為40億美元

　　截至2019年6月30日，WeWork的固定收益為33億美元，同比增長86％，WeWork預收租金收入為40億美元，約為2017年底WeWork租金收入的8倍。

    3、股權陣容豪華：Benchmark、摩根大通、軟銀

　　目前，WE Holdings仍然是WeWork的第一大股東，此外，Benchmark、摩根大通、軟銀等知名投資機構均是WeWork母公司“The We Company”的重要股東。

　　在此次發行完成后，軟銀將實益擁有“The We Company”的A類普通股股票。此外，SoftBank（軟銀）預計將在2019年的權證（行動計劃于2020年4月）行使時獲得WeWork的母公司“The We Company”A類普通股的額外股份。

　　4、創始人亞當·諾依曼享有50%投票權

　　本次發行完成后，WeWork的法定股本將包括A類普通股、B類普通股、C類普通股和優先股，每股面值均為0.001美元。在本次發售完成后，WeWork將立即擁有已發行的A類普通股、B類普通股和C類普通股，本次發行完成后，不會立即發行優先股。

　　在表決權方面，WeWork的A類普通股每股有權投一票，WeWork的高投票權股票包括B類普通股和C類普通股，每股有20票。在此次發行完成后，WeWork的聯合創始人兼CEO亞當·諾依曼將擁有或控制總投票權的50％以上，將控制WeWork的大部分投票股票。

　　5、租金業務收入貢獻主要來源英美，美國市場貢獻收入56%

　　目前，WeWork的收入大部分來自美國和英國，WeWork在美國各地的收入大部分來自紐約市、舊金山、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區和波士頓市場，WeWork在英國的收入大部分來自倫敦。

　　截至2019年6月30日，WeWork美國的業務貢獻其收入的56％，只有44％的收入來自海外市場，WeWork預計未來幾年將繼續擴大在美國以外市場的業務。

　　WeWork在招股書中透露，其美國租約的初始期限約為15年。截至2019年6月30日，WeWork在簽署的經營和融資租賃下的未來最低租賃成本支付義務為472億美元，如果WeWork無法履行該項義務，可能對WeWork的業務、聲譽和前景產生不利影響。

　　WeWork目前在大部分地區簽訂的都是長期租約，除非例外情況，均不包含提前終止條款。根據這些協議，WeWork對房東的義務期限遠遠超過了WeWork與會員的會員協議期限，WeWork的會員可以選擇提前退租，但WeWork在大多數情況下是無法提前終止租約的。

　　6、3萬億美元的市場空間： 280個城市、2.55億潛在會員

　　根據Demographia和經濟合作與發展組織的數據，WeWork已確定的市場機會為280個目標城市，潛在會員總數約為2.55億人。

　　截至2019年6月30日，若將每個會員的平均收入應用于WeWork現有111個城市的1.49億人的潛在會員人數時，WeWork的市場空間為9450億美元。若以全球280個目標城市，2.55億潛在會員總人數的口徑來估算，WeWork的市場空間為1.6萬億美元。

　　來自世邦魏理仕集團和庫什曼和韋克菲爾德的數據顯示，每位員工每年的入住成本加權平均約為11,700美元。通過將平均員工入住成本應用于WeWork現有111個城市的1.49億人口的潛在成員，估計總機會為1.7萬億美元。若以全球280個目標城市，2.55億潛在會員總人數的口徑來估算，WeWork的市場空間將達到3萬億美元。

7、成熟門店僅占三成，平均入駐率約89％

　　自2014年以來，WeWork的會員基數每年增長超過100％。在2018年增加的新會員中，35％歸因于2017年底已經是會員的組織。WeWork用了超過7年的時間才獲得了10億美元的運營收入，但是僅用了一年達到20億美元的運營收入，而僅僅6個月就達到了30億美元的運營收入。

　　截至2019年6月1日，WeWork的門店中只有30％是成熟門店，其余70％的門店開業時間在24個月以內。（WeWork認為一個門店達到滿租需要24個月，并將已經開業超過24個月的門店定義為成熟門店。）

　　截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18個月后穩定在89％左右，并且在24個月后一般保持在該水平。

　　8、債權融資不斷，為了保證WeWork正常支付租金

　　除了高達上百億美元的股權融資，WeWork這些年也沒少尋求債權融資。

　　招股書顯示，2015年，WeWork在摩根大通銀行的代理下獲得了高達6.5億美元的循環貸款和信用證；2017年，貸款機構為該筆備用信用證提供額外5億美元，該筆信貸協議將于2020年11月終止。2019年5月，WeWork又簽訂了一項信貸協議，規定額外提供2億美元的備用信用證。

　　截至2018年年底和2019年6月底，WeWork信用額度和信用證融資相結合的待辦信用證分別為8.3億美元和10億美元，截至目前，WeWork沒有未償還的借款。WeWork簽訂多項信用證的目的是保證WeWork及其子公司可以正常支付租金。

　　此外，2018年4月，WeWork發行總金額為7.807億美元，票面利率為7.875％的高級票據，擔保人為富國銀行，該高級票據將于2025年5月1日到期。截至2019年6月底，WeWork回購了3300萬美元的高級票據，總代價為3240萬美元。

　　在本次IPO發行結束后，WeWork將建立一個新的高級擔保信貸工具（“2019信貸工具”），提供高達60億美元的高級擔保融資，包括總額為20億美元的三年期信用證報銷工具，以及本金總額高達40億美元的延遲提取貸款工具。在符合WeWork其他債務協議中的契約的情況下，在適用的范圍內以及滿足某些條件的情況下，延遲提取期限工具將在2019年信貸工具截止日期之前提供。

　　9、創始人亞當·諾依曼只領1美元薪水，WeWork上市連漲60天才能套現

　　招股書顯示，WeWork與創始人亞當·諾依曼并沒有簽訂就業協議，因此，亞當·諾依曼不會從公司獲得任何薪酬，如果其不再擔任CEO，WeWork也無權解雇。亞當·諾依曼在2018年沒有領取工資，2017年只領取了1美元。

　　在2019年之前，亞當·諾依曼沒有收到公司的任何股權獎勵。隨著公司的發展，WeWork的董事會希望為亞當·諾依曼進行首次公開發行提供重大激勵，前提是公司的價值將最大化為公共實體而非私人持有。2019年上半年，為了激勵高級領導團隊以及對WeWork多年來產生巨大影響的其他個人，WeWork的董事會授予包括亞當·諾依曼在內的員工一定的股票期權。

　　亞當·諾依曼收到了合計42,473,167股的期權，亞當·諾依曼所有的獎勵都是基于其繼續擔任WeWork的CEO。亞當·諾依曼所收到的獎勵在很大程度上也與公司上市后的表現掛鉤，尤其是上市后市值增長至少要持續60天。（文/?Ellie 來源/投中網旗下PropTech研習社）